Najemna pogodba - vaše pravice

Brina Zadravec | 26.03.2013

Glede na dano finančno situacijo v Sloveniji, je trenutno nakup nepremičnine za vsakega posameznika malo nedosegljiv. Kar pa še ne pomeni, da si ta posameznik, ne želi ali od strašev na svoje s partnerjem ali sam, mogoče pa tudi samo zaradi naraščaja v večje stanovanje. V današnjem čalnku si bomo malo pogledali katere so vaše pravice kot najemnik in tudi vaše obveznosti.

Najemna pogodba

Najemno pogodbo ureja v slovenski zakonodaji Obligacijski zakonik in Satnovanjski zakonik. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, je pa lahko za določen ali pa za nedoločen čas. V primeru, da je pogodba za določen čas, je potrebno pred potekom najemne pogodbe (30 dni), od najemodajaca pridobiti odobritev za podaljašanje najemne pogodbe, za kar se sklene akneks k pogodbi. V nasprotnem primeru, bo moral najemnik izprazniti stanovanje v pogodbenem roku.

Obvezne sestavine najemne pogodbe so:

– opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;

– identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

– ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;

– odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen tega zakona;

– vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;

– določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;

– višino najemnine ter način in roke plačevanja;

– način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);

– določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;

– čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;

– način predaje stanovanja.


mojdom.dnevnik.si

Obveznosti najemodajalca

Najemodajalec mora najemniku predati stanovanje, ki je primerno za normalno uporabo, hkrati pa mora to stanovanje vzdrževati, enako tudi skupne prostore. Najemodajalec je najemniku odgovoren za stavrne in pravne napake.  Najemodajalec mora tudi prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem registerskem organu v 30 dneh od sklenitve pogodbe ali pa aneksa k najemni pogodbi. Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Po tem ko inšpekcija izda lastniku stanovanja odločbo, mora le-ta izvesti naložena dela. V primeru, da jih ne, jih lahko opravi najmenik, na lastne stroške, na to pa lahko to svojo terjatev do najemodajalca pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. Najemnik ima tudi pravico do znižanja najemnine, v primeru, da stvarne napake v stanovanj toliko omejujejo rabo stanovanja. Seveda lahko to zahteva v sorazmerju. V primeru, da lastnik ne ravna v skladu z odločbo iz prejšnjega odstavka, lahko najemnik od lastnika zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.

Obveznosti najemnika

Najemnik stanovanja mora:

– uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;

– odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;

– dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno;

– poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;

– obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;

– plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;

– pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;

– predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni;

– vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku stanovanjskega zakonika Najemnik potrebuje za določe posege v stanovanje soglasje lastnika.

Splošna vzdrževalna dela, lahko opravlja brez soglasja, za večje posege v stanovanjsko okolje, kot na primer spreminjanje stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme in naprav, pa potrebuje soglasje lastniak stanovanja.

Odpoved najemne pogodbe

Obe stranki imata pravico odpovedati pogodbo o najemu stanovanja. Najemnik jo lahko odpove kadarkoli, brez da navede razlog odpovedi. Mora pa to odpoved najemudajalcu sporočiti pisno. Odpovedni rok najemne pogodbe je 90 dni, razen, če sta se stranki v sami pogodbi drugače dogovorili. Tudi najemodajalec lahko odpove pogovodo o najemu ali iz krivdnih razlogov najemnika, ki jih določa stanovansjki zakon v 103. členu, ali pa iz drugih razlogov, ki sta jih stranki v pogodbi dogovorili ali pa iz drugih nekrivdnih razlogov. v primeru, da najemodajalec najemniku odpoveduje pogodobo iz razlogov, ki niso krivdni in jih stranki nista v pogodbi dogovorili, morta njemniku priskbeti drugo oziroma nadomestno primerno stanovanje, saj le-ta ne sme biti v slabšsem stanovanjskem položaju zaradi razdrtja pogodbe.

Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Najemna pogodba, se lahko odpove tudi s tožbo, ampak ne dokler ni lastnik pisno obvestil najemnika o kršitvah in možnosti odprave kršitev ter v tem opominu mora biti naveden rok, ki ga postavlja najemodajalec za odpravo kršitev. Ta rok, ki ga postavi najemodajalec ne sme biti krajši, kot 15 dni.

Potrebujete najemno pogodbo? Želite vložiti tožbo zoper najemnika? Obrnite se na našo spletno stran www.pravninasvet.com, kjer najdete vse željene informacije in pomoč. Za dodatna vprašanja in pravne dileme, smo pa vam na voljo na elektronskem naslovu info@pravninasvet.com.

  • 4201
  • najemna pogodba, izselitev, odpoved najemnje pogodbe, vzdrževanje stanovanja
Prikaži vse >
sestava in pregled pogodb

Kadrovski paketi

Naročite kadrovsko-pravne dokumente, prilagojene potrebam vašega podjetja!

Kontaktirajte nas!

Prikaži vse >
pravnica Brina Zadravec
Brina Zadravec
je avtorica bloga in pravna svetovalka. Sama zase pravi, da rada potuje, saj se tako nauči in vidi vedno nekaj novega.
Prijava na eNovice
Registracija uporabnika
Že imate uporabniški račun? Prijavite se.
Prosimo, prepišite znake v desno polje:
Polja, označena z *, so obvezna.
Z registracijo se strinjate s splošnimi pogoji poslovanja. .Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Nunc mattis lectus eget quam commodo quis suscipit lacus congue. Donec eget lacus ac velit cursus rutrum. Donec et ultricies felis. Nunc vitae leo vitae turpis imperdiet posuere eu id elit. Nullam pretium dapibus sem, vitae elementum arcu condimentum vitae. ×
Prijava
Še nimate računa?
Pozabili geslo? ×
Pozabljeno geslo

Če ste pozabili geslo, vnesite vašo uporabniško ime ali e-poštni naslov, s katerim ste se registrirali. Na vaš e-naslov vam bomo posredovali prijavne podatke.

Uporabniško ime oz. e-naslov ne obstaja! Geslo je bilo posredovano na metka@...
×